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新房驗收全攻略

〖入住通知書〗

接收入住通知書是收房的第一步，在這個時候我們應該注意的是期限。一般情況下，開發商約定的交房時限在通知書寄出的30天以內，所以我們購房業主需要安排好自己的房間。

接到入住通知后，我們應該先判斷開發商是否是如期交付，若存在逾期交付，則應該提出處理意見，并且根據開發商的答復決定是否前去接房，按通知書上約定的時間去接房。

☆溫馨貼士☆

1、要注意接房期限，錯過日期后面會比較麻煩。

2、接房日期可提前不可以推后，若是實際交付日期超過了合同上約定的交付日期，可以向開發商索賠。

3、有特殊情況不能去接房的，可以委托親友、律師進行（書面委托），也可以及時和開發商聯系，另行約定時間并且以書面形式確認。

4、如果購房業主在約定時間內沒有到指定地點辦理相關接房手續，從法律角度來講，則被視為開發商已實際將該房屋交付購房業主使用，購房業主應該從通知單的期限之日起承擔所有購房風險責任和稅費。

〖房屋是否已經達到交付條件〗

確定房屋是否達到交付條件，要從以下幾個文件來對新房進行考察。

《竣工驗收備案表》——重要

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中重要的文件，該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。

《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，開發商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關部門規定，表上的每一項都必須報有關部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房業主有權利拒絕收房。

《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒購房業主要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出相關說明和提出注意事項。

《建設工程質量認定證書》

《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

《實測面積登記表》

☆溫馨貼士☆

1、只有具備上述文件，才說明房屋已經具備交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件后，才能進行下一步驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示購房業主要看原文件而不是復印件。

2、《建筑工程竣工備案表》是重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張備案表，一定要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做的再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房標準，購房業主有權利拒絕收房。

3、對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看著驗收這些文件取得合法性。

4、如果開發商拒絕出示這些證明文件件、或文件不全，購房業主可以按照購房合同第十一條，要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。

5、提醒購房業主：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可以帶走，作為證據資料保存。

6、如果開發商不能提供上述文件，購房業主有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

〖對房屋進行檢驗〗

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房業主一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件）。確認無誤后再簽署收房文件。

“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋。

檢測房屋面積

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；如果實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

檢測房屋質量

購房業主進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可以從以下幾方面入手：

房屋本身的質量；景觀綠化；小區配套設施標準等配套設施是否符合合同約定；裝修質量。

☆溫馨貼士☆

1、一定要掌握“先驗后收”的原則。

2、如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者可以要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。

3、購房業主應了解公攤面積及相關知識，放置開發商侵占。

4、如果發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽訂書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5、只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交付，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由拒絕交房。

6、不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按照樣板間標準在合同中明確下來。

〖新房驗收的最終結果〗

房屋檢驗沒有問題的：按照實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求開發商限期處理。

如果有不滿意的地方，可以提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如果開發商未準備有關表格，業主應另以書面形式將意見送交開發商。

發現問題，買賣雙方可協商解決，如果屬于可修整內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）

對發現的問題要詳細的驗房表上予以注明，如果確實屬于不能收房的，要詳細寫明不予收房的原因并要求開發商簽字、蓋章。

☆溫馨貼士☆

1、驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆一一記錄。

2、物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

〖收房相關收費解釋〗

商品房買賣應繳以下稅費：

契稅；房屋買賣交易手續費；買賣合同印花稅；公共維修基金；房屋所有權登記費；房屋所有權印花貼稅；權證工本費。

契稅是業主取得產權證時向國家交的稅，而且契稅只能在過戶時繳納，出稅務機關，任何單位無權代收，而業主入住時不需要向開發商繳納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。

公共維修基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率相當于房屋成交價的2%。注意：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您可能無法要回。

面積測繪費收取原則為“誰委托。誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用由開發商繳納。

一年物業管理費、物業管理費和水電保證金。注意：普通小區交一年以下物業費并不違規。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

產權代辦費：業主完全有權利選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該費用。

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